전월세 전환율이란
전세보증금의 일부를 월세로 돌릴 때, 그 보증금이 연 몇 퍼센트의 월세로 바뀌는지를 나타내는 비율입니다.
전환율 = 월세 × 12 ÷ (기존 보증금 − 전환 후 보증금) × 100
예를 들어 전세 3억을 보증금 1억에 월세로 돌린다면 2억이 월세로 전환된 것입니다. 이때 월세가 80만원이라면 연 960만원이므로 전환율은 4.8%가 됩니다.
법이 정한 상한이 있습니다
주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 두고 있습니다. 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값과 10% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 움직일 때마다 상한도 함께 바뀝니다.
전환율이 높을수록 세입자에게 불리합니다. 같은 보증금을 돌려받는 대신 더 많은 월세를 내야 한다는 뜻이기 때문입니다.
상한을 넘으면 무조건 위법인가요
그렇지는 않습니다. 이 상한은 이미 계약된 전세를 월세로 전환할 때 적용됩니다. 처음부터 반전세나 월세로 맺는 신규 계약에는 강제력이 없습니다.
그래서 이 숫자는 위법 여부를 가리는 잣대라기보다, 제시받은 조건이 시장 기준에서 어느 정도인지 가늠하고 협상할 때 쓰는 근거로 보는 편이 맞습니다. 전환율이 상한을 크게 웃돈다면 월세를 낮추거나 보증금을 더 남기는 쪽으로 조정을 요구해 볼 수 있습니다.
반대로 월세를 전세로 돌릴 때
월세를 보증금으로 바꾸는 경우에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 이때는 시장에서 형성된 전환율을 참고해 협의하게 됩니다.